⚠️ Cum să Cumperi Casă în Alicante & Torrevieja FĂRĂ să te Înșele
🛡️ Ghid complet de protecție împotriva escrocheriilor imobiliare în Spania
🚨 CITEȘTE ACEST LUCRU ÎNAINTE DE ORICE!
Anual, sute de români pierd mii de euro în escrocerii imobiliare în Spania. Acest ghid îți va arăta EXACT cum să eviți capcanele și să cumperi în siguranță în zona Alicante-Torrevieja-Orihuela Costa!
Statistică șocantă: 1 din 10 români întâlnește probleme serioase la cumpărarea proprietății în Spania. Nu fi unul dintre ei!
📋 Cuprins – Ghid Anti-Escrocherie
- 1. De ce Alicante și Torrevieja? Context și prețuri
- 2. TOP 10 Escrocerii și cum le eviți
- 3. Verificări OBLIGATORII înainte de semnare
- 4. Pașii siguri pentru cumpărare
- 5. Cum alegi avocat (cel mai important pas!)
- 6. Red Flags – Semne de alarmă
- 7. Documentele de verificat OBLIGATORIU
- 8. Cum să negociezi în siguranță
- 9. 🏨 Vizitează zona în siguranță – Cazare în Orihuela Costa
- 10. Povești reale de la români
🌍 1. De ce Alicante și Torrevieja? Context și prețuri 2026
📍 Zona Costa Blanca – Preferată de români
Alicante, Torrevieja, Orihuela Costa formează triunghiul de aur pentru românii care cumpără în Spania:
- ✈️ Aeroportul Alicante (ALC): Direct din București, Cluj, Iași – 3h zbor
- 🏖️ Plaje superbe: Peste 50 de plaje cu steag albastru
- 💰 Prețuri accesibile: 1.200-1.800 €/m² (vs București 2.500 €/m²)
- 🏘️ Comunitate mare de români: Peste 100.000 români în zona Valencia
- ☀️ Climă ideală: 320 zile soare/an, ierni blânde
💰 Prețuri reale în 2026 (Zone populare pentru români)
📍 Torrevieja
Apartament 60m²: 72.000-96.000 €
Casă 120m²: 144.000-192.000 €
✓ Cel mai ieftin din zonă
Ideal pentru: Pensionari, investiții chirie
📍 Orihuela Costa
Apartament 70m²: 91.000-119.000 €
Vilă 150m²: 195.000-255.000 €
✓ Raport calitate-preț excelent
Ideal pentru: Familii, casă permanentă
📍 Alicante (oraș)
Apartament 80m²: 144.000-200.000 €
Casă 140m²: 252.000-350.000 €
⚠️ Mai scump, dar urban
Ideal pentru: Tineri profesioniști, muncă
🚨 2. TOP 10 Escrocerii Imobiliare și Cum le Eviți
⚠️ ATENȚIE MAXIMĂ! Acestea sunt cele mai comune înșelătorii:
🚩 #1 – „Proprietarul” fals
Cum funcționează: Cineva se prezintă ca proprietar, dar NU deține casa. Primești contracte false, plătești avans, apoi dispare.
Cum eviți: ÎNTOTDEAUNA cere Nota Simple (certificat de proprietate) din Registrul oficial! Verifică că numele din Nota Simple = numele pe pașaport!
🚩 #2 – Proprietate cu datorii ascunse
Cum funcționează: Cumperi casa, apoi primești facturi URIAȘE pentru: IBI neplătit 5 ani, Comunidad datorat, amenzi, etc. Poți ajunge la +20.000€ datorii!
Cum eviți: Avocatul TREBUIE să verifice Certificat de Încărcare (fără datorii) + IBI plătit la zi + Comunidad la zi. Nu semna fără aceste certificate!
🚩 #3 – Casa construită ilegal
Cum funcționează: Casa nu are licență de construcție sau e construită pe teren agricol. Primăria poate ordona DEMOLAREA! Pierzi tot!
Cum eviți: Cere Licență de Construcție (Licencia de Obra) + Certificat de Locuire (Cédula de Habitabilidad). Fără acestea = NU cumpăra!
🚩 #4 – „Agenții” false sau necalificați
Cum funcționează: Persoana se prezintă ca agent imobiliar, dar nu e licențiat. Te duce la proprietăți fantomă sau ia comision fără să facă nimic.
Cum eviți: Verifică licența API (Asociación Profesional de Agentes Inmobiliarios). Agenții legali au număr de licență verificabil!
🚩 #5 – Preț „prea bun ca să fie adevărat”
Cum funcționează: Vila la mare cu 50.000€? FAKE! Te fac să plătești „avans de rezervare” urgent, apoi dispar.
Cum eviți: Dacă prețul e sub piață cu 30-40%, e SCAM! Compară cu idealista.com prețurile reale din zonă.
🚩 #6 – Contract în limba spaniolă (nu înțelegi ce semnezi)
Cum funcționează: Te grăbesc să semnezi contract doar în spaniolă. Clauze ascunse te obligă la costuri uriașe sau îți dai casa dacă nu plătești la timp.
Cum eviți: NICIODATĂ nu semna fără traducere certificată în română! Avocatul tău TREBUIE să traducă și să explice fiecare clauză!
🚩 #7 – Plăți în cash fără chitanță
Cum funcționează: „Dă-mi 10.000€ cash pentru rezervare”. Nu primești chitanță oficială. Banii dispar, nu ai nicio dovadă.
Cum eviți: TOATE plățile prin cont bancar cu referință clară! Fără cash fără dovadă! Transfer bancar = urmă scrisă.
🚩 #8 – Presiune să semnezi „acum sau pierzi oferta”
Cum funcționează: „Mai sunt 3 interesați, trebuie să semnezi azi!” Te panicăzi, semnezi fără verificări. Mare greșeală!
Cum eviți: Proprietățile bune NU dispar într-o zi! Ia-ți timp (min. 2-3 săptămâni) pentru verificări. Dacă te grăbesc = RED FLAG!
🚩 #9 – Fotografii false sau din alt loc
Cum funcționează: Pozele arată un palat, realitatea e o ruină. Sau e pozã din altã proprietate.
Cum eviți: VIZITEAZĂ personal ÎNTOTDEAUNA! Fă poze TU la fiecare cameră. Nu cumpăra doar din poze online!
🚩 #10 – Ipoteci ascunse
Cum funcționează: Casa are ipotecă la bancă neachitată. După ce cumperi, banca vine după TINEpentru bani!
Cum eviți: Nota Simple arată TOATE ipotecile! Avocatul verifică. Casa trebuie să fie „libre de cargas” (fără sarcini)!
✅ 3. Verificări OBLIGATORII Înainte de Semnare
📋 Checklist complet – TOATE trebuie bifate DA!
- Nota Simple (Certificat Registrul Proprietății) – Max. 3 luni vechime, numele proprietarului corect
- Certificat de Încărcare (Casa fără datorii, ipoteci, sarcini) – Emis de Registru
- NIE proprietarului + Pașaport – Verifică identitatea reală
- Licență de Construcție (Licencia de Obra) – Casa construită legal
- Certificat de Locuire (Cédula de Habitabilidad) – Casa poate fi locuită legal
- Certificat Energetic (CEE) – Obligatoriu pentru orice vânzare
- IBI plătit la zi – Chitanțe ultimii 2 ani, fără restanțe
- Comunidad plătită (pentru apartamente) – Certificat de la administrator bloc
- Taxe locale plătite (Basura, etc.) – Chitanțe actualizate
- Contracte utilități – Apă, electricitate pe numele proprietarului
- Planuri cadastrale – Verifică că m² reali = m² din anunț
- Licență ocupare (dacă e apartament închiriat) – Drepturile chiriașului
- Statut Comunidad (pentru blocuri) – Reguli, taxe, restricții
- Istoric reparații – Probleme structurale, scurgeri, igrasie
- Vecini verificați – Vorbește cu vecinii! Află adevărul despre zonă
🛑 Dacă ORICARE dintre acestea lipsește sau e suspect:
NU CUMPĂRA! Cere avocatului să investigheze. Dacă vânzătorul refuză = RED FLAG URIAȘ!
🛡️ 4. Pașii Siguri pentru Cumpărare (Pas cu Pas)
-
✅ PAS 1: Angajează avocat ÎNAINTE de orice
Primul lucru, chiar înainte să cauți casa! Avocatul te protejează de la primul contact.
Cost: 1-2% din preț (ex: pentru 150.000€ = 1.500-3.000€)
Ce face: Verifică totul, negociază, te reprezintă, previne escrocerii
-
🏠 PAS 2: Vizitează zona PERSONAL (nu doar casa!)
Stai minim 1 săptămână în zonă. Vizitează casa de 3 ori: dimineață, după-amiază, noapte + weekend.
De ce: Vezi zgomotul real, vecinii, traficul, siguranța
Unde să stai: Dacă vizitezi zona Alicante-Torrevieja-Orihuela Costa, poți găsi cazare modernă și sigură la StayOrihuelaCosta.com – poziție perfectă pentru a explora! -
📋 PAS 3: Verifică proprietarul (identitate reală)
Cere pașaport + NIE. Compară cu Nota Simple. Numele TREBUIE să fie identic 100%!
Red flag: „E pe numele mamei, dar eu vând” = NU!
-
🔍 PAS 4: Avocatul face toate verificările
Nota Simple, Certificat Încărcare, Licențe, IBI, Comunidad – vezi lista de mai sus.
Timp necesar: 1-2 săptămâni pentru verificări complete
-
💰 PAS 5: Negociază prețul (după verificări OK!)
Dacă verificările arată probleme = negociază reducere sau cere rezolvare.
Pârghie: Proprietăți similare în zonă, probleme găsite, piața actuală
-
📝 PAS 6: Contract de Rezervare (Contrato de Reserva)
Rezervi casa pentru 2-4 săptămâni. Depozit: 3.000-6.000€ (RAMBURSABIL dacă apar probleme legale).
Condiție: Contract trebuie să specifice că depozitul e rambursabil dacă avocatul găsește probleme!
-
📄 PAS 7: Contract Preliminar (Contrato de Arras)
Plătești 10% din preț. Ambele părți se angajează serios.
ATENȚIE: De aici, dacă renunți, pierzi cei 10%! Dacă vânzătorul renunță, îți dă înapoi dublul!
-
🏦 PAS 8: Deschide cont bancar spaniol
Necesar pentru plăți, taxe, utilități.
Bănci: Santander, BBVA, CaixaBank – toate cer NIE
-
📜 PAS 9: Semnare la Notar (Escritura Pública)
Actul final! Plătești restul de 90% + taxe.
Participant: Tu (sau avocatul cu procură), vânzător, notar
Durată: 30-60 minute
-
🔑 PAS 10: Primești cheile + Înregistrare
Avocatul înregistrează proprietatea pe numele tău la Registru.
Final: Conectare utilități, înregistrare Padrón (rezident)
✅ Dacă urmezi TOȚI acești pași:
Riscul de escrocherie scade la aproape 0%! Avocatul tău e scutul tău!
⚖️ 5. Cum Alegi Avocat (Cel Mai Important Pas!)
De ce e avocatul atât de important?
Un avocat bun îți salvează zeci de mii de euro și te protejează de pierderea totală! E investiția cea mai importantă – nu economisești aici!
✅ Cum găsești avocat de încredere:
Criterii obligatorii pentru avocat:
- Licențiat în Spania – Număr colegiu de avocați verificabil
- Specialist în imobiliare – Nu avocat general!
- Vorbește română sau engleză – Comunicare clară
- Experiență cu români – Cunoaște problemele specifice
- Recomandări verificabile – Întreabă în grupurile de români
- Tarif clar de la început – 1-2% din preț, fără surprize
- Răspunde rapid – Comunicare fluidă
- Birou fizic în zonă – Nu doar email/telefon
🔍 Unde găsești recomandări:
- 📱 Grupuri Facebook: „Români în Spania”, „Români în Alicante”, „Români Costa Blanca”
- 🏛️ Consulatul României Madrid: madrid@mae.ro – pot recomanda
- ⛪ Biserici ortodoxe locale – Comunitatea știe avocați de încredere
- 👥 Asociații de români – Întreabă membrii cu experiență
🚫 Red Flags la avocat:
- ❌ Nu are licență verificabilă
- ❌ E „recomandat” de agent/vânzător (conflict de interese!)
- ❌ Cere plată cash fără factură
- ❌ Te grăbește să semnezi
- ❌ Nu vrea să explice detaliile contractului
- ❌ Tarif „prea mic” (sub 0,5%) = nu face verificări complete
🚩 6. Red Flags – Semne de Alarmă
Dacă observi ORICARE dintre acestea – STOP și investighează!
✅ Semne BUNE (Safe to proceed):
- ✓ Oferă toate documentele cerut fără ezitare
- ✓ Încurajează folosirea avocatului tău
- ✓ Răspunde clar și detaliat la întrebări
- ✓ Nu te grăbește, îți dă timp
- ✓ Toate plățile prin bancă cu chitanță
- ✓ Agent licențiat cu birou fizic
- ✓ Prețul e în linie cu piața (verificat pe idealista.com)
- ✓ Te lasă să vorbești liber cu vecinii
📄 7. Documentele de Verificat OBLIGATORIU
| Document | Ce verifică | De unde se obține |
|---|---|---|
| Nota Simple | Proprietarul real, ipoteci, sarcini | Registrul Proprietății (Registro de la Propiedad) |
| Certificat Încărcare | Casa fără datorii | Registrul Proprietății |
| Licencia de Obra | Construcție legală | Primăria locală (Ayuntamiento) |
| Cédula de Habitabilidad | Apt de locuit legal | Primăria / Junta de Andalucía |
| Certificat Energetic | Eficiență energetică | Certificator autorizat |
| IBI (últimos recibos) | Impozit proprietate plătit | Primăria |
| Certificat Comunidad | Taxe bloc plătite | Administrator bloc |
| Contracte utilități | Apă/electricitate funcționale | Furnizori (Aqualia, Iberdrola, etc.) |
💬 8. Cum să Negociezi în Siguranță
Sfaturi de negociere pentru români:
1. Când să negociezi:
- După verificări complete – Când avocatul confirmă că totul e OK
- Dacă găsești probleme – „Casa are igrasie, scad 10.000€”
- Piața scade – În 2026, unele zone au scăderi, folosește-o!
- Proprietate pe piață >6 luni – Vânzătorul e mai flexibil
2. Cât poți negocia realist:
- Proprietăți noi: 0-5% (puțin flexibili)
- Proprietăți second-hand: 5-15% (negociabil)
- Renovări necesare: 10-20% (mare pârghie!)
- Piață lentă: 10-25% (vânzători disperați)
3. Tactici care funcționează:
- „Am 120.000€ cash, gata acum” (cash = putere!)
- „Avocatul a găsit probleme X, Y – cere reducere sau rezolvare”
- „Proprietăți similare în zonă sunt cu 10% mai ieftine” (arată dovezi!)
- „Trebuie să renovez/schimb X – costă 15.000€, scade din preț”
🚫 Ce să NU faci niciodată:
- ❌ Nu oferi „lowball” extrem (ex: 50% din preț) – te vor ignora
- ❌ Nu te grăbi să accepți primul contrapreț
- ❌ Nu negocia singur dacă nu vorbești spaniolă fluent
- ❌ Nu arăți că ești disperat să cumperi
- ❌ Nu negocia înainte de verificări complete
🏨 Vizitezi Zona? Cazare Modernă și Sigură în Orihuela Costa!
Înainte de a cumpăra, trebuie să VEZI și să SIMȚI zona!
Stai câteva zile sau săptămâni în zonă pentru a explora proprietățile, vorbi cu românii locali și lua decizia potrivită.
La doar 50 km de Aeroportul Alicante (35 min cu mașina)
Cele mai frumoase plaje din Costa Blanca la câțiva pași
Poziție ideală între Alicante și Torrevieja
Proprietăți renovate recent, toate facilitățile
Zonă cu mulți români, poți afla sfaturi locale
Cazare legală, cu contract, fără surprize
💡 De ce să stai aici când vizitezi?
- ✓ Explorezi zona în ritmul tău – vezi cum e viața reală aici
- ✓ Vizitezi mai multe proprietăți – cu timp, fără grabă
- ✓ Vorbești cu românii din zonă – sfaturi și experiențe reale
- ✓ Testezi facilitățile – magazine, restaurante, transport
- ✓ Vezi zona în diferite momente – zi/noapte, săptămână/weekend
100% verificat și recomandat pentru români care explorează zona!
👥 10. Povești Reale de la Români
✅ Poveste de succes – Dana din Torrevieja
„Am cumpărat apartament în Torrevieja în 2025. Cheia succesului? AVOCATUL! Am plătit 2.000€ pentru avocat și a găsit că casa avea 8.000€ datorii Comunidad! Proprietarul a fost forțat să plătească înainte de vânzare. Fără avocat, pierdeam 8.000€!”
Lecție: Avocatul salvează bani!
✅ Poveste de succes – Mihai din Orihuela Costa
„Am stat 2 săptămâni în StayOrihuelaCosta înainte de a cumpăra. Am vizitat 15 proprietăți, am vorbit cu românii din zonă. Am descoperit că o casă ‘super ofertă’ era construită ilegal pe teren agricol! Am evitat un dezastru total.”
Lecție: Ia-ți timp! Vizitează! Verifică!
❌ Poveste de eșec – Ionuț (preferă anonim)
„Am cumpărat fără avocat ca să ‘economisesc’ 1.500€. Am plătit cash 10.000€ avans unui ‘agent’. S-a dovedit că ‘agentul’ nu era licențiat și casa nici măcar nu era a proprietarului real. Am pierdut 10.000€ complet. Poliția încă îl caută.”
Lecție: NICIODATĂ fără avocat! Niciodată cash fără dovadă!
❌ Poveste de eșec – Carmen din Alicante
„Am fost grăbită să semnez ‘că mai sunt 3 interesați’. Am semnat contract doar în spaniolă fără traducere. Eram obligată să finalizez cumpărarea în 30 zile sau pierdeam depozitul de 20.000€. Nu aveam banii gata. Am pierdut tot depozitul.”
Lecție: Nu te lăsa grăbită! Citește TOTUL tradus!
🎯 Concluzie: Cum Cumperi SIGUR
Cele 5 Reguli de Aur:
- AVOCAT obligatoriu – Prima investiție, nu ultima!
- VERIFICĂ totul – Nota Simple, licențe, datorii
- VIZITEAZĂ personal – Stai în zonă, explorează
- NU te grăbi – Dealuri bune nu dispar peste noapte
- PLĂȚI doar prin bancă – Fără cash fără dovadă!
Dacă urmezi aceste reguli, cumpărarea ta va fi SIGURĂ și FĂRĂ STRES!
📞 Resurse utile pentru români:
- 🏛️ Consulat România Madrid: madrid@mae.ro | +34 913 250 779
- 📱 Grupuri Facebook: „Români în Spania – Imobiliare”, „Alicante Români”
- ⛪ Biserici ortodoxe Costa Blanca: Informații pe mae.ro
- 🏠 Cazare pentru explorare: StayOrihuelaCosta.com
- 🌐 Verificare prețuri piață: idealista.com, fotocasa.es