🏡 Case în Spania 2026
Ghid complet pentru români: Prețuri, Zone, Proceduri & Sfaturi
🎯 De ce să citești acest ghid?
Dacă ești român și visezi să ai o casă în Spania, acest ghid îți oferă TOATE informațiile de care ai nevoie: de la prețuri reale pe zone, la proceduri pas cu pas și toate taxele ascunse. Am analizat datele din 2026 și am colectat sfaturi practice de la românii care au cumpărat deja!
Important: Românii plătesc în medie 1.086 €/m² în Spania – mai ieftin decât în București sau Cluj!
📋 Cuprins
- 1. Piața imobiliară din Spania în 2026
- 2. Prețuri reale: Cât costă case în 2026?
- 3. Top 5 zone pentru români
- 4. Proceduri pas cu pas
- 5. Toate taxele și costurile
- 6. Documente necesare
- 7. Credite ipotecare pentru români
- 8. Sfaturi practice
- 9. Greșeli de evitat
- 10. 🏨 Cazare în Orihuela Costa pentru vizitare
📊 1. Piața imobiliară din Spania în 2026
📈 Starea pieței în 2026
Statistici cheie pentru români:
- ✅ Românii reprezintă aproximativ 2,3% din cumpărătorii străini
- ✅ Prețul mediu plătit de români: 1.086 €/m² (printre cele mai mici!)
- ✅ Regiunile preferate: Valencia (20.933 vânzări către străini), Andaluzia, Costa Blanca
- ⚠️ Creștere de 60% în Valencia din 2022, 75% pe m²
- 💰 Românii caută proprietăți similare cu cele din România sau chiar mai ieftine
🔄 Tendințe 2026
În 2026, piața imobiliară spaniolă continuă să atragă români, deși ritmul de cumpărare s-a temperat față de anii anteriori. Motivele principale:
👍 De ce cumpără românii
- Prețuri mai accesibile decât în București/Cluj
- Calitatea vieții superioară
- Climă excelentă tot anul
- Proximitate față de România (3 ore zbor)
- Investiție pentru pensie sau chirie
👎 De ce unii amână
- Ratele la credite aproape s-au dublat
- Taxe și costuri suplimentare de 12-14%
- Legătura emoțională cu România
- Preferință pentru investiții acasă
- Dificultăți în obținerea creditelor
💰 2. Prețuri reale: Cât costă case în Spania în 2026?
📍 Prețuri medii pe regiuni
| Regiune / Oraș | Preț mediu €/m² | Apartament 60m² | Casă 150m² |
|---|---|---|---|
| Costa Blanca (Alicante) | 1.200 – 1.800 € | 72.000 – 108.000 € | 180.000 – 270.000 € |
| Valencia | 1.800 – 2.500 € | 108.000 – 150.000 € | 270.000 – 375.000 € |
| Costa del Sol (Malaga) | 2.000 – 3.000 € | 120.000 – 180.000 € | 300.000 – 450.000 € |
| Barcelona (oraș) | 3.500 – 5.000 € | 210.000 – 300.000 € | 525.000 – 750.000 € |
| Madrid (oraș) | 3.000 – 4.500 € | 180.000 – 270.000 € | 450.000 – 675.000 € |
| Sătuțe rurale (Rubia, Ponga) | 300 – 600 € | 18.000 – 36.000 € | 30.000 – 95.000 € |
🏆 COMPARAȚIE: Spania vs România
București centru: ~2.500 €/m² | Cluj centru: ~2.300 €/m²
Alicante (Spania): ~1.200-1.800 €/m² ✅ MAI IEFTIN!
Cu 100.000€ în București cumperi 40m² – în Alicante, Spania cumperi 60-80m² + soare tot anul!
🏠 Exemple reale de proprietăți (2026)
- 📍 Torrevieja (Costa Blanca) – Apartament 2 camere, 65m², 100m de plajă: 95.000 €
- 📍 Valencia oraș – Apartament 3 camere, 90m², zona modernă: 180.000 €
- 📍 Benidorm (Alicante) – Apartament cu vedere la mare, 75m²: 120.000 €
- 📍 Rubia (sat rustic) – Casă 3 etaje + teren: 30.000 – 95.000 € + primești 1.600€/an să locuiești acolo!
🌍 3. Top 5 zone preferate de români în Spania
🥇 1. Costa Blanca (Alicante, Benidorm, Torrevieja, Orihuela Costa)
De ce e preferată: Cel mai bun raport calitate-preț, comunități mari de români, plaje superbe
Prețuri: 1.200 – 1.800 €/m²
Perfect pentru: Investiție în chirie turistică, casă de vacanță, pensionari
Aeroporturi: Alicante (ALC) – doar 50 km de Orihuela Costa, Murcia (RMU)
💡 Recomandare: Orihuela Costa este una dintre cele mai căutate zone din Costa Blanca – plaje superbe, comunitate mare de români, facilități moderne. Dacă vizitezi zona pentru a căuta casă, poți găsi cazare modernă aici!
🥈 2. Valencia
De ce e preferată: Oraș modern cu plaje, centre comerciale, oportunități de muncă
Prețuri: 1.800 – 2.500 €/m²
Perfect pentru: Tineri profesioniști, familii cu copii
Notă: Creștere de 60% din 2022 – cumpără ACUM înainte să crească mai mult!
🥉 3. Costa del Sol (Malaga, Marbella)
De ce e preferată: Climă ideală, stil de viață premium, atracție turistică
Prețuri: 2.000 – 3.000 €/m²
Perfect pentru: Investiții premium, chirie scurtă
Aeroporturi: Malaga (AGP)
4. Barcelona zona (nu centru)
De ce e preferată: Proximitate de Barcelona, dar prețuri mai bune
Prețuri: 2.000 – 2.800 €/m²
Perfect pentru: Cei care vor să locuiască/lucreze în Barcelona
5. Sătuțe cu stimulente (Rubia, Ponga, Extremadura)
De ce e preferată: Prețuri super mici + bani de la stat să te muți!
Prețuri: 300 – 600 €/m²
Stimulente: 1.600 – 2.600 € pe an pentru relocare
Perfect pentru: Pensionari, iubitori de natură, cei cu business online
📝 4. Proceduri pas cu pas pentru cumpărarea unei case în Spania
-
Obține NIE (Número de Identificación de Extranjero)
Este numărul tău de identificare fiscală în Spania – OBLIGATORIU pentru orice tranzacție.
Unde: Poliție în Spania, Ambasada/Consulatul Spaniei în București, sau prin reprezentant legal
Documente: Pașaport, formularul EX-15, justificare (contract preliminar)
Cost: ~10-50 € | Timp: 1-7 zile
-
Deschide cont bancar în Spania
Necesar pentru plăți, taxe, utilități și eventual credit ipotecar.
Documente: NIE, pașaport, dovadă de venit (opțional)
Bănci populare: Santander, BBVA, CaixaBank, Sabadell
-
Găsește proprietatea potrivită
Platforme online: idealista.com, fotocasa.es, pisos.com
Agenții imobiliare: Verifică că sunt licențiate (API – Asociación Profesional de Agentes Inmobiliarios)
Sfat: Vizitează personal, nu cumpăra doar din poze!
-
Angajează un avocat (ESENȚIAL!)
Avocatul verifică dacă proprietatea e liberă de sarcini, datorii, ipoteci.
Cost: 1-2% din prețul proprietății
Ce face: Verifică contracte, reprezintă interesele tale, înregistrează la autoritățile locale
-
Semnează Contract de Rezervare (Contrato de Reserva)
Retragi proprietatea de pe piață pentru 2-4 săptămâni.
Depozit: Min. 6.000 € (Costa del Sol) – variabil după zonă
Rambursabil: DA, dacă avocatul găsește impedimente legale
-
Verificări legale (Due Diligence)
Avocatul verifică:
- ✓ Certificat Nota Simple (extras Registrul Proprietății)
- ✓ Certificat de Încărcare (fără ipoteci/datorii)
- ✓ Certificate energetice (obligatoriu)
- ✓ Licențe de construcție și locuire
- ✓ Taxe plătite la zi (IBI, comunidad)
-
Semnează Contract Preliminar (Contrato de Arras)
Engagement serios – ambele părți se angajează să finalizeze vânzarea.
Plată: 10% din preț (se scade din suma finală)
Atenție: Dacă cumpărătorul renunță = pierde cei 10%. Dacă vânzătorul renunță = returnează dublu!
-
Finalizare la Notar (Escritura Pública)
Actul final de vânzare-cumpărare, semnat în fața notarului.
Participanți: Cumpărător, vânzător (sau reprezentanți), notar
Plăți: Restul de 90% + toate taxele
Documente primite: Escritura (actul de proprietate)
-
Înregistrare la Registrul Proprietății
Avocatul înregistrează proprietatea pe numele tău.
Cost: Inclus în taxele notariale (~0,3-1%)
Timp: 2-4 săptămâni
-
Conectare utilități și înregistrări
Apă, electricitate, gaz, internet, TVA comunității.
Cost conectare: ~300 €
Înregistrare Padrón: Pentru a fi rezident fiscal
💸 5. Toate taxele și costurile (ACTUALIZAT 2026)
⚠️ ATENȚIE – Costuri suplimentare!
Peste prețul de cumpărare, trebuie să adaugi 12-14% costuri suplimentare!
Pentru proprietăți NOI: ~14% | Pentru proprietăți second-hand: ~13%
📊 Calculator de costuri pentru proprietate second-hand
Exemplu: Casă 200.000 € (second-hand)
📊 Calculator de costuri pentru proprietate NOUĂ
Exemplu: Apartament NOU 275.000 €
📅 Taxe anuale după cumpărare
| Taxă | Frecvență | Cost estimat |
|---|---|---|
| IBI – Impozit pe Proprietate | Anual | Apartament 60m²: 200-400 € Vilă 150m²: 500-600 € |
| Comunidad – Întreținere bloc | Trimestrial/Anual | 30-60 € / lună (cu piscină, grădină) |
| IRNR – Impozit Nerezidenți | Anual | 2% din valoarea cadastrală (dacă nu închiriezi) |
| Basura – Taxa gunoi | Anual | 50-150 € |
| Utilități (apă, electricitate, internet) | Lunar | 80-150 € / lună |
📄 6. Documente necesare
Pentru cumpărător (român)
- ✓ Pașaport valid
- ✓ NIE (Número de Identificación de Extranjero)
- ✓ Dovadă cont bancar în Spania
- ✓ Dovadă de venit (pentru credit ipotecar)
- ✓ Certificat de naștere apostilat (pentru credit)
- ✓ Certificat de căsătorie apostilat (dacă e cazul)
Documente despre proprietate (verificate de avocat)
- ✓ Nota Simple (extras Registrul Proprietății)
- ✓ Certificat Energetic (CEE)
- ✓ Certificat de Încărcare (fără datorii)
- ✓ Licență de Locuire (Cédula de Habitabilidad)
- ✓ Declarație IBI plătit
- ✓ Statut Comunidad (pentru apartamente)
🏦 7. Credite ipotecare pentru români în Spania
📊 Condiții generale 2026
- Avans necesar: Minim 20-30% din prețul proprietății
- Dobânzi: 3-5% (variabil în funcție de profil)
- Perioada: 15-30 ani
- Venit minim: Rata lunară nu trebuie să depășească 35-40% din venit
⚠️ ATENȚIE – Probleme pentru români
În 2026, băncile spaniole au devenit mai stricte:
- ❌ Ratele aproape s-au DUBLAT față de 2021-2022
- ❌ Mai greu de obținut credit pentru nerezidenți
- ❌ Cerințe mai mari de venit și avans
- ✅ Alternativă: Cumpărare cash sau prin credit din România
🏦 Bănci care acordă credite pentru români
- Santander Bank – Produse pentru expați, avans 30%
- BBVA – Condiții competitive, avans 25%
- CaixaBank – Credit pentru nerezidenți, avans 30%
- Sabadell – Experiență cu clienți internaționali
- Unicaja – Oferă și proprietăți executate silite la preț redus
💡 8. Sfaturi practice de la români care au cumpărat deja
🎯 TOP 10 Sfaturi de aur
- Vizitează proprietatea PERSONAL – Nu cumpăra niciodată doar din poze! Dacă vii să vizitezi zone în Costa Blanca, vezi opțiuni de cazare modernă în Orihuela Costa.
- Angajează avocat din ZIUA 1 – E cel mai important investiție (1-2% din preț)
- Verifică zona noaptea și weekendul – Vezi cum e zgomotul, vecinii
- Cere tot istoricul proprietății – Scurgeri, probleme structurale, litigii
- Negociază! – Prețurile sunt negociabile, mai ales pentru proprietăți vechi
- Calculează TOATE costurile – +12-14% peste preț + taxe anuale
- Verifică taxele Comunidad – Unele blocuri au taxe foarte mari!
- Certificat energetic important – Case vechi = facturi mari la încălzire
- Vorbește cu comunitatea de români – Găsești pe Facebook grupuri pe zone
- Planifică pentru long-term – Piața crește, nu vinde prea repede la panică
🌐 Resurse utile pentru români
- 📱 Grupuri Facebook: „Români în Spania”, „Români în Valencia”, „Români Costa Blanca”
- 🌐 Site-uri imobiliare: idealista.com, fotocasa.es, pisos.com
- 🏛️ Consulat România Madrid: madrid@mae.ro
- 💼 Asociații români: ~100 asociații active în toată Spania
- ⛪ Biserici ortodoxe: Peste 120 parohii în Spania
❌ 9. Greșeli de evitat (FOARTE IMPORTANT!)
🚫 Top 7 Greșeli fatale
- Cumpărare fără avocat – Riști să pierzi TOT! Sarcini ascunse, datorii, ipoteci
- Nu verifici istoricul proprietății – Poate avea litigii, probleme legale
- Subestimezi costurile suplimentare – Buget de 150.000€? Realist ai nevoie de 170.000€!
- Cumperi fără să vizitezi – Pozele mint! Zona poate fi zgomotoasă, nesigură
- Nu verifici certificatul energetic – Case vechi = facturi URIAȘE la utilități
- Ignori taxele anuale – IBI + Comunidad + IRNR = 1.500-3.000€/an!
- Cumperi la suprapreț în boom – Negociază! Piața fluctuează
✅ Checklist înainte de semnare
- ✓ Am NIE-ul activ
- ✓ Am cont bancar în Spania
- ✓ Am avocat angajat și verificat de comunitate
- ✓ Am vizitat proprietatea personal (minim 2 vizite)
- ✓ Am verificat zona (zi + noapte + weekend)
- ✓ Avocatul a verificat Nota Simple (fără sarcini)
- ✓ Am Certificatul Energetic
- ✓ Am verificat taxele Comunidad
- ✓ Am calculat TOATE costurile (+12-14%)
- ✓ Am buget pentru taxe anuale
- ✓ Am citit contractul în ROMÂNĂ (tradus de avocat)
- ✓ Am planificat sursă de venit pentru întreținere
🏨 Vizitezi zona? Cazare modernă în Orihuela Costa!
🏡 Vrei să explorezi zona înainte de a cumpăra?
Dacă planifici să vizitezi proprietăți în zona Costa Blanca sau vrei să testezi viața în Spania înainte de a lua decizia mare, avem soluția perfectă!
📍 Orihuela Costa – Locația Perfectă
- ✈️ Aproape de Aeroportul Alicante: La doar 50 km – 35 minute cu mașina
- 🏖️ Plaje superbe: La câțiva pași de cele mai frumoase plaje din Costa Blanca
- 🏘️ Zona ideală pentru casă: Perfect pentru a explora proprietățile disponibile în zonă
- 🛍️ Facilități moderne: Shopping, restaurante, centre comerciale
- 🏡 Cazare modernă și confortabilă: Proprietăți renovate recent, cu toate facilitățile
🌟 Rezervă cazarea ta în Orihuela Costa!
Cazare modernă, bine poziționată, perfectă pentru explorarea zonei
🏠 Vizitează StayOrihuelaCosta.com💡 Sfat profesional: Mulți români aleg să închirieze pentru câteva săptămâni în zonă înainte de a cumpăra – astfel poți explora vecinătățile, vizita proprietăți, vorbi cu localnicii și lua decizia potrivită!
🎉 Gata să faci pasul?
Acum ai toate informațiile pentru a cumpăra casa visurilor tale în Spania!
Următorii pași: Obține NIE → Găsește avocat → Caută proprietatea perfectă → Vizitează zona!
📖 Citește din nou ghidul💬 Întrebări frecvente
Q: Pot cumpăra casă în Spania fiind în România?
A: DA! Poți face totul prin reprezentant legal (avocatul tău). Trebuie doar NIE și cont bancar.
Q: Cât durează tot procesul?
A: 2-4 luni în medie. Depinde de verificări și finanțare.
Q: Trebuie să plătesc impozit în România dacă am casă în Spania?
A: Da, trebuie declarat la ANAF, dar există convenție de evitare dublă impunere România-Spania.
Q: Pot închiria casa pe Airbnb?
A: Depinde de zonă. Unele orașe (Barcelona, Palma) au restricții. Verifică regulamentul local!
Q: Merită să cumpăr acum în 2026 sau să aștept?
A: Prețurile cresc constant. În Valencia +60% din 2022. Dacă ai buget, cumpără ACUM!
